Существенные условия договора купли-продажи по гк рф

Какие условия договора купли-продажи являются существенными?

Четкое определение термина «договор купли-продажи» регламентирует Гражданский кодекс Российской Федерации. Соответствующий документ подразумевает консенсусное, двусторонне обязывающее, возмездное соглашение, согласно которому товар передается от продавца в собственность приобретателю.

Для того чтобы между соучастниками сделки возникли договорные взаимоотношения, в первую очередь необходимо достичь согласия по всем обязательным и существенным условиям договора купли-продажи. В противном случае, договор будет считаться незаключенным и фактически недействительным.

Обязательные условия договора купли-продажи

Обстоятельства, по которым должны быть достигнуты договоренности между сторонами сделки, называются существенными условиями договора купли-продажи.

Условия такого рода должны также устанавливаться в соответствии с законодательными актами России.

Сделка будет иметь правовую силу, если один из ее участников добросовестно исполнит контрактные обязательства, а другой полностью или частично их примет.

Статья 432 ГК РФ определяет 3 вида существенных условий договора:

  • предмет соглашения — обязательные требования для реализации любой торговой сделки;
  • условия, установленные нормативно-правовыми актами РФ, обязательные к исполнению конкретного договора купли-продажи. Например, стоимость недвижимости;
  • условия, которые установлены одним из участников соглашения в качестве значимых для осуществления сделки. Соответствующий вид обязательств имеет значение только на этапе преддоговорных контактов сторон.

При реализации отдельных видов торговых сделок рекомендуется указывать дополнительные существенные условия договора купли-продажи. К примеру, в качестве дополнительных обязательных соглашений, законодатель имеет право включить в документ стоимость отчуждаемого имущества, жилой недвижимости или рассрочку платежа, что актуально при оформлении товара в кредит.

Сторонами оформления соглашения могут быть любые участники гражданского оборота, а именно: физические и юридические лица, Российская Федерация в целом, общегосударственные и муниципальные образования. В отдельных случаях, возможность заключения соглашения о купле или продаже будет зависеть от того, зарегистрирован ли гражданин в качестве индивидуального предпринимателя.

Квартиры

Законодательством Российской Федерации не предусмотрена унифицированная форма договора купли-продажи квартиры. Если участниками сделки являются физические лица, документ составляется в письменной произвольной форме с последующей регистрацией перехода права собственности.

Существенные условия договора купли-продажи квартиры:

  • сведения, которые способствуют идентифицированию объекта отчуждения (статья 554 ГК РФ);
  • оценочная стоимость квартиры (ст 555 ГК РФ);
  • перечень лиц, обладающих правом пользования квартиры. В этом случае, следует указать основания возникновения такого права, например, соглашение найма квартиры или судебное решение о предоставлении права пользования (ст 558 ГК РФ).

Если в договоре купли-продажи квартиры не были согласованы существенные условия, признанные таковыми по закону или договоренности сторон сделки, документ будет считаться незаконным и не будет иметь никакой юридической силы.

Скачать образец договора купли-продажи квартиры здесь.

Автомобиля

Гражданский кодекс Российской Федерации не устанавливает существенные условия договора купли-продажи транспортных средств. Обязательным соглашением в этом случае будет считаться условие о предмете сделке. Заключение договора о купле или продаже автомобиля будет происходить в соответствии с общими положениями закона.

Главное, чтобы документ содержал сведения, которые идентифицируют объект, а именно характеристики, указанные в свидетельстве о регистрации и паспорте автомобиля.

Так как договор о купле-продаже автомобиля является основанием для официальной регистрации изменения собственника транспортного средства, то есть без идентификации объекта, осуществить его перерегистрацию не представляется возможным.

Бланк купли-продажи автомобиля по ссылке. 

Товара

Кроме ГК РФ, существенные условия купли-продажи товара регулируются Общефедеральным законом от 07 февраля 1992 года № 2300-l «О защите прав потребителей». Соответствующее соглашение может быть оформлено в устной, письменной и нотариальной форме.

Обязательными условиями договора продажи товара являются:

  • инвентарь товара. Если по соглашению нужно передать покупателю предмет торговли определенного цвета, размера или модели, продавец обязан передать товар в том ассортименте, который был согласован в договоре;
  • срок действия документа. Между сторонами может быть согласован срок, в течение которого товар должен быть доставлен покупателю или определить максимальный период оплаты. Если срок исполнения не был определен, тогда он будет регулироваться статьей 314 ГК РФ;
  • документация и дополнительные принадлежности товара. Например: технический паспорт, сертификат качества, пошаговая инструкция по эксплуатации и т.д.;
  • качество и надлежащий вид предмета торговли. В соответствии с этим пунктом, продавец обязуется передать покупателю объект, качество которого совпадает с договором купли-продажи;
  • гарантия качества. При выявлении неисправностей, покупатель на законных основаниях будет иметь право реализовать возврат товара;
  • срок годности. Если в договоре установлен срок годности товара, у покупателя не появится никаких сомнений относительно его качества и срока эксплуатации;
  • тара и пакование. Статья 481 настоящего законодательного акта определяет, что товар должен быть передан в таре и (или) упаковке;
  • страховка. Товар может быть застрахован договором купли-продажи по обоюдному согласию сторон;
  • цена. Устанавливается стоимость товара, которая может быть реализована предварительно, с помощью кредита или оформления рассрочки;
  • передача прав собственности. В большинстве случаев, право собственности сохраняется за продавцом до полной оплаты товара;
  • риски повреждения. Договор купли-продажи может определять обстоятельства, при которых товар может быть испорчен или поврежден. Соответствующим документом можно установить формальный момент перехода товара покупателю. Например, стороны сделки договариваются, что ответственность за предмет торговли переходит на покупателя уже во время нахождения его (товара) в пути.

Скачать образец соглашения купли-продажи товара. 

Договор купли-продажи товара может быть дополнен дополнительными существенными условиями по усмотрению сторон, не предусмотренными законами России. Главное, чтобы случайные требования не противоречили нормам действующего законодательства.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

Источник: https://www.samso.ru/grazhdanskoe-pravo/sushhestvennye-usloviya-dogovora-kupli-prodazhi.html

Существенные условия договора купли-продажи: Основные пункты

Содержание этой статьи:

Прежде чем говорить об условиях договора, неплохо бы разобраться с его юридической природой.

Купля-продажа подразумевает передачу товара с одной стороны и денежной суммы, в качестве вознаграждения, с другой.

Обязанность их передать и составляет суть данного вида правоотношений.

В зависимости от того, с какой целью и каким способом передается товар принято различать следующие разновидности такой сделки:

  • розничной продажи (включая различные ее способы, например, с использованием автоматов);
  • поставки (только для предпринимательских целей);
  • контрактации (специфический вид договора в сельском хозяйстве);
  • продажи недвижимости (жилой и коммерческой);
  • продажи предприятия (особого вида имущества);
  • энергоснабжения (здесь имеется особый, нематериальный предмет договора);
  • поставки для госнужд (заключению предшествует проведение специальной процедуры).

Самыми распространенными видами договора, с которыми хотя бы раз в жизни сталкивается каждый, это продажа товаров в розницу и недвижимости.

Поэтому, рассматривать мы будем особенности именно этих двух договоров.

back to menu ↑

Купля-продажа относится к числу гражданско-правовых сделок.

И детали ее совершения регулируются, соответственно, Гражданским кодексом.

Общее определение условий, понимаемых как существенные в этом нормативном акте следующее:

То есть, для любого акта купли-продажи, важно указание предмета, того, по поводу чего между участниками (сторонами) возникают отношения, права и обязанности.

Это и будет первое существенное условие такого договора. И, строго говоря, последнее.

Потому что больше прямых указаний в Гражданском кодексе нет.

Однако, по мнению правоведов, есть еще минимум два условия, без указания которых сделку практически невозможно исполнить. Это:

  • цена (продажа розничная, недвижимости и предприятия);

Более точное представление о условиях, существенных для разных видов купли продажи можно получить из таблицы:

Также ряд правоведов считает, что в договоре все условия являются для сторон, его заключивших, существенными. Что и подтверждает текст ст. 432 ГК РФ.

Нарушение хотя бы одного из пунктов соглашения означает для допустившей это стороны наступление ответственности, которая также предусматривается условиями сделки.

back to menu ↑

Такой вид сделок, как купля-продажа, подразумевает передачу товара. Он и является предметом договора. Что же может выступать в подобном качестве?

Прежде всего, различные вещи. Именно их передача закрепляется соглашением.

Вещи, то есть предметы материального мира, не должны быть изъяты из оборота. Иначе их продажа будет незаконной.

Передача предметов ограниченного оборота (например, наркотиков или оружия), как ни удивительно, возможна. Но только при наличии у покупателя разрешения (лицензии, рецепта).

Вещь, которая передается покупателю, может уже существовать или предполагается ее создание в будущем (например, урожай в договоре контрактации).

Помимо вещей, при акте купли продажи могут передаваться обязательственные права.

Например, продажа ценных бумаг фактически означает передачу права требования.

А вот вещные права продаже не подлежат, так как неразрывно связаны с вещью и следуют за ней (ст. 454 ГК РФ).

Не передаются путем продажи и исключительные права. Для этого существуют особые виды соглашений, хотя и с похожей конструкцией (например, коммерческой концессии или лицензионный).

Особым будет предмет договора энергоснабжения. Он не является вещью в привычном понимании.

Точно также не являются вещами деньги, хотя сделки с валютой рассматриваются как один из вариантов купли-продажи.

back to menu ↑

Существенным условием договора купли-продажи недвижимости, как и розничной, будет цена. То есть та сумма, которую необходимо передать покупателю в обмен на приобретенный товар. Способов сделать это закон предлагает несколько:

Цена должна быть озвучена до совершения сделки и внесена в договор.

Однако, неисполнение этого требования не приводит к недействительности договора и сделки.

При не указании цены, она может быть определена согласно правилам ст. 424 ГК РФ.

Однако это неприменимо к сделкам с недвижимостью. Указание цены в таком случае важно не только сторонам, ни и фискальным органам.

Оно позволит им проверить правильность уплаты налога продавцом и предоставить налоговый вычет покупателю.

Иногда к условию о цене добавляются и другие условия. Например, при продаже в кредит или в рассрочку важно не только указать цену, но и размер платежей, которыми будет погашаться долг, а также сроки и порядок их внесения.

То же правило действует и в отношении рассроченных платежей.

back to menu ↑

Как видно из нормы ст. 432 ГК РФ, стороны сами могут определять какие именно дополнительные условия будут считаться существенными в их сделке.

Как правило, таковыми чаще всего считаются соглашения о гарантии качества.

Различают два вида гарантий: законные и договорные.

Одни действуют независимо от желания продавца. Другие — он устанавливает добровольно.

Отличие состоит не столько в сроках, сколько в том, кто из сторон будет доказывать факт наличия или отсутствия в товаре недостатков.

Еще одним условием, которое стороны могут посчитать существенным при заключении договора, это передача принадлежностей и документов вещи.

По общему правилу, они передаются вместе с ней. Если только стороны сами не сошлись на ином порядке. У договора в таком случае приоритет перед текстом закона.

back to menu ↑

Существенными условиями договора розничной купли-продажи выступают предмет (товар и его количество) и цена.

У такого способа покупки есть одна особенность, выделяющая данный тип сделок из всех прочих: предмет соглашения, то есть вещи, передаваемые покупателю, тот может использовать для личного потребления, не связанного с предпринимательством.
Вещь может быть индивидуально-определенной, например, автомобиль. Тогда в договор включаются указывающие на нее данные.

Читайте также:  Оплата налога за третьих лиц

Или же предмет может характеризоваться родовыми признаками: картофель, мука, сельскохозяйственные животные.

Не менее важно, чем сам товар, указать его количество (ст. 455 ГК).

Без этих двух условий договор недействителен. Дополнительным условием, существенным для сторон, может быть ассортимент товара.

Особенность цены в таком договоре — ее равенство абсолютно для всех покупателей. Цена объявляется в момент совершения сделки или заранее.

Недействительной может быть признана сделка, если покупатель приобрел вещь по более высокой цене, чем она перелагалась другим.

При этом более низкая цена у другого продавца причиной расторжения сделки не является.

Последствием такого признания будет возвращение обеими сторонами денег и вещи (двусторонняя реституция).

Особенностью сделок с жилыми помещениями будет вовсе не их высокая цена.

Хотя она и является вторым из существенным условий.

Главным все же будет имущество, недвижимая вещь. В договоре должно быть четко указано, какое именно жилое или коммерческое помещение передается.

Для этого используются такие данные, как:

  • вид (комната, дом, квартира, офисное или торговое помещение);
  • назначение (например, жилое);
  • почтовый адрес;
  • этаж;

Найти эти сведения можно в таком документе, как кадастровый паспорт.

Вторым существенным условием будет цена. Она устанавливается по соглашению сторон.

Стоимость жилья в разных регионах страны и даже в пределах одного населенного пункта может существенно отличаться.

Кроме существенных условий для сделок с недвижимость, важна форма договора.

В отличие от розничных продаж, где большая часть договоров заключается устно, продажа жилых помещений или производственных площадей всегда оформляется письменно.

Более того, переход прав по такому договору должен быть зарегистрирован в Росреестре (где, помимо прочего, можно узнать кадастровую стоимость квартиры).

Без получения свидетельства о праве, то есть при нарушении формы договора, он считается недействительным.

Недвижимость имеет высокую цену. Поэтому чаще всего приобретается в кредит.

Обеспечивается такая сделка залогом приобретаемой недвижимости — ипотекой.

То есть право собственности покупателя имеет обременение, которое также подлежит госрегистрации.

После возвращения полной суммы кредита обременение (залог) будет снято. И этот факт также потребуется зарегистрировать.

back to menu ↑

Источник: http://yurface.ru/dokumenty/sushhestvennye-usloviya-dogovora-kupli-prodazhi/

Существенные условия договора купли продажи — порядок и правила 2018

Полезная информация

Содержание любого договора – это совокупность согласованных сторонами условий. Кроме того, в тексте есть преамбула, адреса, реквизиты и подписи сторон. По степени важности условия сделки можно разделить на три группы: существенные, обычные и случайные.

Существенные условия договора купли-продажи

Это условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для сделок данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенным условием договора купли-продажи является только предмет. Если в документе указаны наименование и количество продаваемого имущества, то он считается действительным (п.3 ст.455 ГК РФ).

Дополнительные условия договора купли-продажи

К дополнительным условиям относятся:

  • Ассортимент товара. Если предметом договора купли-продажи являются товары в определенном соотношении по видам, моделям, размерам, цветам или иным признакам, продавец обязан передать покупателю товары в ассортименте, согласованном сторонами (п.1 ст.467 ГК РФ).
  • Срок действия договоренностей. Стороны могут определить срок договора датой, периодом времени, указанием на событие или моментом востребования. Если срок исполнения продавцом обязанностей по передаче товара не указан, то обязанность должна быть исполнена в течение семи дней с момента предъявления требования об его исполнении (п.2 ст. 314 ГК РФ).
  • Документы и принадлежности товара. Если иное не предусмотрено условиями договора купли-продажи, продавец обязан передать покупателю вещь со всеми ее принадлежностями и документами – техническим паспортом, сертификатом качества, инструкцией по эксплуатации (п.2 ст. 456 ГК РФ).
  • Комплектность товара. Продавец обязан передать покупателю товар, соответствующий условиям договора купли-продажи о комплектности (п.1 ст. 478 ГК РФ). Если в соглашении не указана комплектность товара, продавец обязан передать покупателю товар, комплектность которого определяется обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (п.2 ст. 478 ГК РФ).
  • Качество. Реализуемый товар должен быть пригодным для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п.2 ст. 469 ГК РФ).
  • Гарантия качества. Продавец может установить срок, в течение которого покупатель может обратиться к нему за бесплатным ремонтом или заменой предмета.
  • Срок годности. Товар, на который установлен срок годности, продавец обязан передать покупателю с таким расчетом, чтобы он мог быть использован по назначению до истечения срока годности, если иное не предусмотрено условиями договора купли-продажи (п.2 ст.472 ГК РФ).
  • Тара и упаковка. Продавец должен передать покупателю товар в таре и (или) упаковке, за исключением товара, который по своему характеру не требует затаривания и (или) упаковки (п.1 ст.481 ГК РФ).
  • Страхование. Договором купли-продажи может быть предусмотрена обязанность продавца или покупателя страховать товар (п.1 ст.490 ГК РФ).
  • Цена договора купли-продажи. Покупатель обязан оплатить товар по цене договора купли-продажи непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п.1 ст.486 ГК РФ). Оплачивать покупку можно предварительно (ст.487 ГК РФ), с помощью кредита (ст.488 ГК РФ), в рассрочку (ст.489 ГК РФ).

Случайные условия договора купли-продажи

Случайными принято считать условия, которые включаются в содержание документа только по усмотрению сторон. Они либо дополняют обычные условия, то есть вводят такие условия, которых нет в законе, либо изменяют эти обычные условия, которые зафиксированы в законе. Отсутствие дополнительных положений не влияет на действительность сделки.

Таким образом, договор купли-продажи может содержать любые случайные условия, которые не противоречат действующему законодательству. Например, случайным условием является наличие перевозчика. В соглашении может быть предусмотрено, что расходы по перевозке товара несет продавец или покупатель.

Источник: https://www.freshdoc.ru/dogovor/dogovory_kupli-prodaji/conditions.php

Существенные условия договора купли-продажи

Существенными, то есть, важными условиями любого договора считаются такие условия, которые обязательно должны пройти согласование договаривающимися сторонами и без которых, договор считается недействительным. Если хоть по одному условию договоренность не достигнута, договор считается не заключенным и никакие правовые последствия для сторон не наступают.

Рассматривая куплю-продажу недвижимого имущества, имеющего жилое назначение, стоит отметить, что эти сделки относятся к самому распространенному виду договоров. Рано или поздно практически любой становится субъектом такого правоотношения, выступая в роли продавца или покупателя.

К наиболее слабой и незащищенной стороне договора купли-продажи относится покупатель. Это объясняется тем, что в том случае, если договор юридически не заключен, а расчет с продавцом уже произошел, покупатель не сможет стать собственником объекта недвижимости. Другими словами, он остается без жилья и с проблемой по возврату отданных продавцу денег за его покупку.

Предмет договора

Попробуем разобраться в существенных условиях договора купли-продажи недвижимости и в порядке их согласования. Итак, на основании п.1 ст. 432 ГК РФ главным существенным (важным) условием любого договора является его предмет, которым в данном случае выступает объект жилой недвижимости (квартира, жилой дом, комната) или часть этого объекта (доля в праве).

Договор должен содержать данные, которые бы позволяли установить объект недвижимости, передаваемый покупателю.

Эти данные включают местонахождение объекта с указанием, на каком земельном участке он расположен, или в состав какой иной недвижимости входит.

Если эти данные отсутствуют, то условие местонахождения объекта недвижимости считается сторонами несогласованным, что приводит в итоге к не заключению договора. Этот пункт четко определен статьей 554 ГК РФ.

Данными, относящимися к характеристикам объекта недвижимости, которые позволяют установить конкретное недвижимое имущество, являются:

  • вид помещения (комната, квартира);
  • назначение, которое в случае с жилой недвижимости будет «жилое»;
  • адрес объекта недвижимости;
  • этаж, где расположен объект (квартира, комната);
  • общая площадь.

Перечисленные данные указываются в документе (свидетельстве), который подлежит выдаче после регистрации перехода права покупателю.

Цена, как второе существенное условие

Цена считается вторым важным условием сделки купли-продажи. Она должна быть установлена в рублях и по обоюдному согласию сторон.

При полном расчете за приобретаемую жилую недвижимость в момент подписания договора в нем указывается, что оплата произошла полностью.

В том случае, если жилье покупается в рассрочку или если оговоренная в договоре сумма будет передана продавцу (продавцам) не в день подписания договора, в нем обязательно указывается порядок расчетом или срок (дата) погашения суммы за приобретаемую недвижимость.

При рассрочке платежа, хоть право собственности на жилье и переходит покупателю, однако оно будет обременено залогом. Гос. регистрации в таком случае подлежит как право собственности покупателя на объект недвижимости, так и обременение такого права правом залога со стороны продавца.

Перечень проживающих лиц или кто имеет законные права на жилую площадь

Важно отметить тот факт, что, например, при покупке жилой недвижимости на вторичном рынке жилья (не от самого застройщика), существуют риски приобрести объект, который уже обременен и обременение еще не снято. К особой форме обременения относится право пользования жилой недвижимостью собственника не собственниками, которые по закону сохраняют такое право.

Продавая жилье, продавец обязан известить покупателя о том, что в нем зарегистрированы определенные лица или есть права у иных лиц на пользование им. Поэтому, в договоре перечень лиц, зарегистрированных или сохраняющих право пользования на отчуждаемую недвижимость, является обязательным.

Российским законодательством предусмотрен перечень лиц, которые в случае продажи жилья не утрачивают свое право пользования им.

К таким лицам, в частности, следует отнести бывших членов семьи, имеющими на момент приватизации равные права с лицом, приобретающим в свою собственность жилую недвижимость.

Они ввиду различных причин в дальнейшем написали отказ от приватизации, тем самым дав согласие приватизировать жилье иному лицу.

Этот пункт особо касается тех лиц, у которых осталось право пользование жилым помещением, однако они отбывают наказание в колонии или на поселении, а также несовершеннолетних, которые по каким-то причинам не подпали под процесс приватизации. Если несовершеннолетние даже и согласны, чтобы продали жилье, на которое они имеют право пользование, обязательно должна быть резолюция (постановление) с органа опеки и попечительства о разрешении продажи этого жилого помещения.

Для того, чтобы увидеть перечень лиц, которые зарегистрированы и имеют право пользование на отчуждаемое жилое помещение, необходимо запросить расширенную выписку (копию) из лицевого счета, в которой и будут содержаться имеющиеся сведения о гражданах, когда-либо состоящих на регистрационном учете.

Право пользования отказополучателем наследственного имущества

В том случае, если у продавца право собственности на жилую недвижимость появилось в результате наследования, то важно обращать внимание на следующие моменты:

  • наследнику, который получает в наследство квартиру или другое жилое имущество, по желанию завещателя может перейти обязанность предоставить постороннему лицу в период его жизни или на определенный срок право пользоваться наследственным жильем или его частью (завещательный отказ);
  • человек, которому предоставлено право пользования по завещанию (отказополучатель), будет сохранять это право вне зависимости от того, поменялся ли собственник жилья.
Читайте также:  Образец 3 ндфл для пенсионеров

Продажа жилой недвижимости, которая обременена рентным обязательством

Если жилье обременено рентным обязательством, то есть дом, квартира или комната перешла в собственность продавцу по договору ренты, который подразумевает пожизненное содержание с иждивением, то в этом договоре может быть предусмотрено право пользования жильем за получателем ренты. Право пользование за ним, при этом, в соответствии с действующим законодательством закрепляется пожизненно, а все обязательства по договору ренты при отчуждении жилья, соответственно, перейдут покупателю.

Кроме того, если договором пожизненного содержания с иждивением закреплен пункт, по которому у плательщика ренты есть обязанность обеспечить потребности рентополучателя в еде и в одежде, в лекарствах и в других социальных благах, то автоматически все эти обязанности перейдут новому собственнику жилья.

Таким образом, подводя итоги к сказанному, следует отметить, что все существенные условия договора купли-продажи жилого недвижимого имущества должны быть обязательно прописаны в договоре, иначе они будут считаться не согласованными, а сам договор купли-продажи будет считаться не заключенным. Теперь ответ на вопрос о том, стоит ли собирать перед покупкой жилой недвижимости все возможные сведения о ней и внимательно знакомиться с условиями сделки, напрашивается сам собой.

Источник: http://MirBlankov.ru/sushhestvennye-usloviya-dogovora-kupli-prodazhi/

Предмет договора купли продажи гражданский кодекс

Предметом договора купли-продажи являются действия продавца по передаче товара в собственность покупателя и соответственно действия покупателя по принятию этого товара и уплате за него установленной цены.

В ряде работ предмет договора купли-продажи сводится к характеристике товара (его наименованию и количеству), подлежащего передаче покупателю2. Такой подход представляется упрощенным и необоснованным. Например, О. С.

Иоффе говорит о материальных объектах договора купли-продажи, под которыми понимаются продаваемое имущество и уплачиваемая за него денежная сумма; его юридических объектах — действиях сторон по передаче имущества и уплате денег, а также о волевых объектах —

1 См, например Гражданское право России Часть вторая Обязательственное право Курс лекций/Отв ред ОН Садиков С 11

2 См, например Гражданское право Учебник/Под ред АП Сергеева, Ю К Толстого Ч 2 М, 1997 С 9, Гражданское право России Часть вторая Обязательственное право Курс лекций/Отв ред ОН Садиков С 12-13

индивидуальной воле продавца и покупателя в пределах, в каких она подчинена регулирующему их отношения законодательству1 По мнению М. И. Брагинского, правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи, имеют два рода объектов: действия обязанного лица и вещь, которая в результате такого действия должна быть передана2.

Предмет договора является существенным условием договора купли-продажи. При этом условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (п. 3 ст. 455 ГК).

Данное положение относится лишь к товару; им не исчерпываются существенные условия договора купли-продажи, определяющие его предмет Просто отсутствие в тексте договора иных пунктов, регламентирующих действия продавца по передаче товара покупателю, а также принятию последним и оплате принятого товара, компенсируется диспозитивными нормами, определяющими порядок и сроки совершения указанных действий.

Так, в случаях, когда из договора купли-продажи не вытекает обязанность продавца по доставке товара или передаче его покупателю, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент сдачи товара перевозчику или организации связи для доставки покупателю, если договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 458 ГК).

Покупатель обязан совершить действия, которые в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями необходимы с его стороны для обеспечения передачи и получения соответствующего товара (п. 2 ст. 484 ГК), а также оплатить товар непосредственно до или после его передачи (п. 1 ст. 486 ГК).

Таким образом, для признания договора купли-продажи заключенным от сторон действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора лишь условие о количестве и наименовании товаров. Все остальные условия, относящиеся к предмету договора, могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами, содержащимися в ГК.

Однако их выполнение зачастую требует совершения определенных действий как от продавца, так и от покупателя. К примеру, выполнение продавцом обязанности по передаче товара иногороднему покупателю невозможно без сообщения последним своих отгрузочных реквизитов или реквизитов конкретного полу-

‘См Иоффе О С Указ соч С 211

2 См Брагинский М И, ВитрянскийВВ Указ соч С 224

чателя; выполнение покупателем обязанности по оплате товара при аккредитивной форме расчетов предполагает совершение продавцом необходимых действий по выставлению аккредитива и т. д.

В подобных случаях говорят о так называемых кредиторских обязанностях контрагента по договору, выполнение которых служит необходимым условием для выполнения должником (продавцом или покупателем) основной обязанности, предусмотренной соответствующим условием договора.

www.bibliotekar.ru

Ст. 550 ГК РФ — Гражданский кодекс

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

4 апреля 2017

23 октября 2013

13 октября 2010

20 сентября 2010

14 января 2010

приобрел квартиру всентябре2014 предыдущим собственником все услуги были оплачены по октябрь включительно иначе бы не состоялась сделка купли-продажи теперь фонд капремонта заставляет меня оплатить за август-сентябрь якобы за долги я не могу получать компенсацию как инвалид .Что делать.

Вопрос относится к городу самара

я собственник целиком продаю долю , это в простой письменной форме или через нотариуса

Вопрос относится к городу ставрополь

добрый день! я покупатель. с продавцем был заключён предварительный договор купли продажи нежилого помещения находящегося в другом городе и внесён задаток в размере 50% стоимости. здание на момент заключения было не достроено и не являлось собственностью продавца.

по договору продавец должен был до 1 августа достроить помещение и оформить его в собственнось. В указанный срок документы на собственность продавец получил, но помещение не достроил. строительство было завершено в сентябре! я же просто ждал пока он достроит и ни каких мер не принимал.

теперь он пытается выставить претензию со штафными санкциями согласно предварительного договора, и всё выставить так как-будто он всё сделал в срок, а я уклоняюсь от подписания основного договора. при всём при этом он не уведомил ни разу что здание достроено.

а написал письмо с приглашением заключить основной договор, но отправил его с нарушением сроков по договору. Теперь он хочет отсудить штраф и не возвращать задаток. Может ли он провернуть свою затею?

Уточнение от 8 октября 2014 — 13:27
здравствуйте! был заключён предварительный договор купли продажи нежилого помещения, срок подписания основного договора был оговорен 1 августа, продавец письменно направил мне предложение заключить основной договор 4 августа.

считается ли такой договор утратившим силу? и можно ли в такой ситуации вернуть задаток? да и от покупки помещения я не уклонялся и сейчас бы хотел его приобрести, но ввиду недобросовестности продавца хочу порвать все сложившиеся отношения и остаться при своих деньгах

Если какие нибудь изменения в законодательстве касающиеся формы договора продажи недвижимости в 2013-2014гг.

Здравствуйте!меня интересует один вопрос!расскажу в кратце саму историю!я снимаю жилье приватизированное у моей дальней родственницы,эта комната ее матери,она как это сказать не ходит,была парализована,и есть небольшие отклонения!эта комната ее!но дочь забрала ее к себе,им эта комната не нужна и они хотят ее или продать мне или подарить!вот скажите пожалуйста как это сделать,какой способ лучше?

Здравствуйте. Покупаю 1/2 доли однокомн. квартиры у бывшего мужа. Вторая половина принадлежит мне. Приобретена в равных долях до брака. В ней прописан несоверш. ребенок. Подскажите как самостоятельно оформить сделку купли-продажи. Какие документы нужны?

О возврате государственной пошлины, излишне уплаченной за государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения.

Унаследовал от отца 1/6 квартиры в Красноярске, дядя просит ее ему продать. Я согласен. Но, дядя живет в Красноярске, а я в Чите, и приехать друг к другу не можем. Как исключить обман при передаче денег и документов? Как правильно провести сделку, с наименьшими затратами, т.к. я инвалид .

Муж 23 августа 2012 года приобрел землю (договор-купли продажи) , почему не вызвали супругу о согласии , что он приобретает участок земли

Ст. 493 ГК РФ — Гражданский кодекс

Статья 493. Форма договора розничной купли-продажи

30 ноября 2017

11 сентября 2017

4 мая 2016

13 августа 2012

Источник: http://kam-merch.ru/predmet-dogovora-kupli-prodazhi-grazhd/

Существенные условия договора

Что такое сущестенные условия договора

Договорные условия принято объединять в определенные группы. Наиболее широкое распространение получили три группы условий: существенные, обычные и случайные.

По правилам статьи 432 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК) договор считается заключенным только тогда, когда стороны договорились обо всех существенных условиях договора.

Что же такое – «существенные условия договора»?

Ответ на этот вопрос также содержится в статье 432 ГК: существенными условиями договора являются:

  1. Условия о предмете договора;

  2. Условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида;

  3. Все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Другими словами, если стороны подписали бумажку с названием «договор», это еще не значит, что они заключили договор, а сам договор можно считать заключенным.

Существенные условия договора необходимы и достаточны для его заключения. При отсутствии хотя бы одного из существенных условий договор не считается заключенным, и напротив, если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям, но не обсудили иные, договор заключен.

Условие о предмете договора

В первую очередь к числу существенных ГК относит условие о предмете договора. К примеру, предметом договора купли-продажи является товар, предметом договора подряда — работа и ее результат, предметом договора аренды нежилого помещения — помещение. Не согласовав условия о предмете, стороны не могут определить будущее договорное правоотношение.

Иногда законом предъявляются особые требования к описанию предмета договора.

Так, в соответствии со статьей 607 ГК в договоре аренды недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Подробнее о предмете договора →

Условия договора, названные существенными в нормативных актах

Вторую группу существенных условий договора составляют те, которые названы в законе или других нормативных актах как существенные или необходимые для договоров данного вида. В одних правовых нормах четко определены существенные условия, относящиеся к конкретному виду договоров (например, в статьях 489, 942, 1016 ГК), в других — термин «существенные условия» не употребляется.

Например, прямо установлены существенные условия, требуемые в силу закона, для договора о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа (ст.

489 ГК), договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст. 558 ГК), договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества (ст.

587 ГК), договора страхования (ст. 942 ГК), договора доверительного управления имуществом (ст. 1016 ГК).

В то же время прямо не названа существенным условием, но является таковым цена в договоре продажи недвижимости. Как установлено ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Читайте также:  Служебная записка о повышении заработной платы: образец

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным, при этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Существенный характер условия договора продажи недвижимости о цене определяет последствие несоблюдения требования о согласовании цены — договор не считается заключенным.

Вид договора Существенные условия
Договор розничной купли-продажи Цена договора (ст. 494 ГК)
Договор поставки Срок поставки товара (ст. 314 ГК)
Договор продажи недвижимости и договор продажи предприятия Цена недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК)
Договор продажи жилых помещений Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем (558 ГК)
Договор аренды зданий и сооружений Цена аренды (п. 1 ст. 654 ГК)
Договор возмездного оказания услуг Место и срок оказания услуг (п. 1 ст. 779 ГК)
Все виды договоров подряда (кроме договора подряда на проведение проектных и изыскательских работ) Задание заказчика (ст. 702 ГК РФ), сроки выполнения работ (п. 1 ст. 708 ГК)
Договор строительного подряда Цена (п. 1 ст. 746 ГК), сроки выполнения работы (п. 1 ст. 740 ГК)
Договор подрядных работ для государственных нужд Цена, срок и способы, обеспечивающие исполнение обязательств сторонами (п. 1 ст. 766 ГК)

Условия договора, о которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение

Такие условия в теории права принято называть случайными. «Случайный» характер таких условий, на которых настаивает одна из сторон, не означает, что они не являются существенными и не требуют согласования. При наличии такого волеизъявления одной из сторон договор не может считаться заключенным, пока случайное условие не согласовано.

Пример

Предположим, стороны заключают договор продажи жилого дома. Первое условие, которое необходимо согласовать в качестве существенного — условие о предмете.

Второе и третье существенные условия, которые требуются в силу закона, — цена договора и перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования, например, жилым домом после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Если ни одна из сторон не будет настаивать на согласовании иных условий договора, то при включении в договор только этих трех существенных условий договор купли-продажи следует считать заключенным.

Но если, например, продавец настаивает на включении в договор правил о порядке и сроках выплаты покупной цены, то такое условие в силу указания ст. 432 ГК становится существенным как требуемое по заявлению стороны.

Если же по тем или иным причинам сторона не стала настаивать на согласовании подобных условий, то договор считается заключенным при наличии лишь существенных условий, необходимых в силу закона.

Существенные условия отдельных видов договоров

Все изложенное можно свести в следующую таблицу:

Вид договора Существенные условия
Купли-продажи Предмет (наименование, количество товара — п. 3 ст. 455, ст. 465 ГК)
Купли-продажи недвижимости Предмет (наименование, количество, точные данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные о его расположении на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК). Цена каждого объектаПри продаже жилого помещения – перечень лиц, имеющих право пользования этим помещением после его приобретения покупателем. При этом необходимо указать, на каких именно правах указанные лица пользуются жилыми помещениями.
Поставки Предмет (наименование, количество товара — п. 3 ст. 455, ст. 465 ГК)
Мены Предмет (наименование, количество — п. 2 ст. 567, п. 3 ст. 455, ст. 465 ГК)
Дарения Предмет (вещь, передаваемая дарителем одаряемому в собственность, либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождение одаряемого от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом — п. 1 ст. 572 ГК
Аренды Предмет (наименование, количество арендуемого имущества)
Аренды недвижимости Предмет (данные, позволяющие определить передаваемое в аренду недвижимое имущество — п. 3 ст. 607 ГК)Размер арендной платы за каждый объект (п. 1 ст. 654 ГК, п. 4 ст. 22, п. 3 ст. 65 ЗК)
Финансовой аренды (лизинга) Данные, позволяющие определить передаваемое по договору имущество (п. 3 ст. 15 Закона “О финансовой аренде (лизинге)”, п. 3 ст. 607 ГК);Размер, способ осуществления и периодичность лизинговых платежей (п. п. 4 и 5 ст. 15, п. 2 ст. 28 Закона “О финансовой аренде (лизинге)”).
Возмездного оказания услуг Конкретный вид оказываемой услуги (п. 1 ст. 779 ГК РФ)
Подряда Предмет (вид выполняемой работы — п. 1 ст. 702 ГК);Начальный и конечный сроки выполнения работ — п. 1 ст. 708 ГК
Перевозки Предмет (действия по перевозке груза в пункт назначения)
Транспортной экспедиции Предмет (услуги, связанные с перевозкой груза)
Займа Предмет (денежная сумма займа (п. 1 ст. 807 ГК), имущество)
Кредита Предмет (денежная сумма)
Факторинга Предмет (уступаемое денежное требование)
Банковского вклада Предмет (денежная сумма)
Банковского счета Предмет (условия предоставления счета)
Хранения Предмет (наименование, количество товара, передаваемого на хранение)
Страхования Объект страхования (имущество либо имущественный интерес) Страховой случай Размер страховой суммыСрок действия договора
Поручения Предмет (юридические действия)
Комиссии Предмет (совершаемые комиссионером сделки)
Агентский Предмет (юридические и иные действия) Характер полномочий агента (от имени и за счет принципала либо от своего имени и за счет принципала)
Коммерческой концессии Состав имущества, передаваемого в доверительное управление Наименование учредителя управления или выгодоприобретателя Размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договоромСрок действия договора
Залога Предмет залога (наименование, количество) и его оценка
Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогомУказание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество
Ипотеки Предмет ипотеки (наименование, местонахождение, описание) и его оценка Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой Право, предмет ипотеки, принадлежит залогодателюНаименование органа, зарегистрировавшего это право
Поручительства Указание на обеспечиваемое обязательство
Простого товарищества Предмет (совместная деятельность товарищей)

Статья написана и размещена 4 ноября 2012 года. Дополнена —

Источник: https://yuridicheskaya-konsultaciya.ru/dogovor/sushhestvennye-usloviya-dogovora.html

Существенные условия договора купли-продажи

В договоре должны быть указаны стороны сделки и существенные условия, установленные законом для договоров купли – продажи недвижимости. Для физических лиц указываются: фамилия, имя, отчество (полностью, без сокращений); дата рождения; место проживания.

Для юридического лица указываются: полное наименование, включая организационно – правовую форму; место нахождения; реквизиты государственной регистрации юридического лица (дата и место регистрации, номер документа о регистрации).

      В случае заключения договора индивидуальным предпринимателем, действующим без образования юридического лица, следует указывать сведения, необходимые для граждан.

      Если договор заключен не сторонами, а их представителями, то в договоре помимо данных сторон указываются данные о представителях и полномочия, в силу которых они действуют (доверенности, данные законных представителей несовершеннолетних до 14 лет, лишенных дееспособности). Несовершеннолетние старше 14 лет и ограниченные в дееспособности граждане заключают и подписывают договор самостоятельно с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.

      Законом установлены следующие существенные условия договора купли – продажи жилых помещений. Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре купли – продажи должны быть указанны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передачи покупателю по договору.

Если предметом договора является жилой дом, то в соответствии со ст.

554 ГК РФ в договоре купли — продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

      Если предметом договораявляется передача доли в праве общей собственности, то указываются размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости

      Договор купли – продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Цена недвижимого имущества устанавливается соглашением сторон, а при ее отсутствии договор считается незаключенным.

Не следует путать цену договора с инвентаризационной оценкой недвижимости или данными независимой оценки.      Установленная соглашением сторон цена недвижимости может быть как выше, так и ниже данных оценок.

По договору купли – продажи сумма, причитающаяся к уплате, может быть передана продавцу до подписания договора либо после его подписания, а также до передачи недвижимого имущества либо после его передачи.

В случае, когда расчет за проданное недвижимое имущество производится после передачи недвижимости, покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором. Договором о купли — продаже недвижимого имущества в кредит может быть предусмотрена также оплата имущества в рассрочку.

      Если иное не предусмотрено договором купли – продажи, с момента передачи недвижимого имущества покупателю и до его оплаты имущество, проданное в кредит (в рассрочку), признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате недвижимого имущества (п. 5 ст. 488 ГК РФ), т.е. возникает ипотека в силу закона.

      При государственной регистрации ипотеки в силу закона следует руководствоваться Федеральным законом от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

      Существенное условие – указание в договоре существующих ограничений (обременений) прав продавца, в том числе зарегистрированных в Едином государственном реестре прав: залог, аренда, сервитут, права требования в судебном порядке, иные права третьих лиц.

       Важным требованием закона является необходимость указания в договоре купли – продажи перечня лиц, сохраняющих право пользования отчуждаемым жилым помещением с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. В соответствии с п.1 ст.

558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст.292 ГК РФ).

       Договор помимо указанных условий может содержать указания на право продавца, основания возникновения этого права, реквизиты правоустанавливающих документов; обязательства сторон по регистрации перехода права собственности. Однако при отсутствии таких положений при наличии всех установленных законом существенных условий требования к договору считаются соблюденными.

       Следует отметить, что согласно п.2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Источник: http://xn—-htbyhhgt.xn--p1ai/suschestvennye-usloviya-dogovora-ku

Ссылка на основную публикацию