Счет эскроу. что это?

Эскроу счета — что это: простыми словами, при покупке недвижимости

Последние изменения: Июль 2018

Для российской действительности понятие эскроу-счет новое, и, в отличие от принятой за рубежом формулировки, применение в РФ носит ограниченный характер. Эскроу счет не предполагает расчеты по манипуляциям с ценными бумагами, а в роли посредника может быть только банк. Если планируется важная сделка, возникает вопрос использования эскроу счета — что это такое и каков принцип работы.

Гарантии эскроу счета сравнимы с аккредитивом или ячейкой в банковском депозитарии, однако выигрывают по оперативности управления и высокой степени ответственности по исполнению соглашения. Для России этот вариант счета часто используется при покупке недвижимости.

Что означает эскроу счет?

Термин «эскроу-счет» имеет английское происхождение.

В переводе escrow account – это особый счет, предполагающий учет имущества, документов, денег до момента возникновения конкретных обстоятельств или исполнения взятых обязательств.

В международной практике подобная услуга оказывается широким кругом юрлиц – банками, специализированными конторами, юридическими фирмами. Широкое распространение получило использование в торговле, при покупке недвижимого имущества.

Сделка предусматривает участие трех сторон по договору счета эскроу:

  • покупателя (депонента), открывшего счет для исполнения договора;
  • продавца (бенефициара);
  • эскроу-агента, контролирующего этапы сделки и выдачу средств со специального счета (в России им может быть банк).

Определение простыми словами означает, что ценности передаются другой стороне с особого счета после того, как были исполнены обязательства по договору.

Закон не предполагает ограничений по использованию эскроу-счета – это может быть организация или частное лицо.

Принцип эскроу-счета стал применяться сравнительно недавно, после введения в ГК РФ §3 гл. 45, регламентирующей связи депонента с бенефициаром и эскроу-агентом. Новизна понятия пока не дает некоторым финансовым организациям в полной мере предлагать подобные услуги. Сложности с реализацией возникают и у сторон сделки с недвижимостью.

Применительно к России использование эксроу имеет много сходств с аккредитивом, который более понятен лицам, работающим в сфере недвижимости, и положительно зарекомендовал себя на практике.

Как работает

Основа сделки – исполнение трехстороннего договора, заключенного между участниками: продавцом, покупателем, банком. Последний выполняет функцию доверительной стороны.

Договор должен содержать все предполагаемые операции и условия их исполнения.

Сделка с эксроу-счетом выглядит следующим образом:

  1. В банк обращается покупатель с заявлением об открытии счета. Заявление оформляется в строго определенной форме, с указанием предмета договора (суммы), правила осуществления банковской операции, срок действия, а также иные условия, присущие любому другому договору (реквизиты сторон, решение споров и ответственность).
  2. Открывается специальный счет, на котором размещают сумму, необходимую для оплаты по договору между покупателем и продавцом. Возможен прием наличными, либо пополнение производят банковским перечислением.
  3. Далее участники сделки выполняют условия сделки (в случае с покупкой недвижимости – отдают документы на регистрацию нового собственника).
  4. Если в процессе исполнения условий контракта возникают сложности, средства остаются на хранении в банке и разблокируются только для депонента (т.е. покупателя).
  5. Если сделка успешно завершается, участники приходят в банк и сдают подтверждающие документы на проверку эскроу-агенту (т.е. представителю банка).
  6. После положительного решения, бенефициар (продавец) получает доступ к деньгам на счету и далее волен распоряжаться ими по собственной воле.

Изучив схему работы эскроу, становится понятным, что принцип действия схож с аккредитивом, однако, в отличие от него, имеются существенные преимущества.

Отличия от аккредитива

Выбирая, какой гарантией воспользоваться при совершении расчетов с продавцом недвижимости, следует отметить важные отличия от аккредитива:

  • Открытие эскроу-счета возможно только по соглашению трех сторон, включая банк, обеспечивающего безопасность финансовой сделки.
  • Для получения допуска к средствам необходимо представить агенту определенные бумаги, подтверждающие исполнение условий договора.
  • Процесс управления счетом более удобен для участников, и предполагает большую оперативность.

Когда применяется

Несмотря на то, что в России подобная услуга оказывается исключительно банками и преимущественно по стандартным сделкам с недвижимой собственностью, принцип эксроу-счета допускает применять его и в других вариантах:

  • при финансировании проекта;
  • для передачи права на какую-либо интеллектуальную собственность;
  • при покупке ценных бумаг;
  • при выполнении присоединения организации;
  • иных ситуациях, например при долевом строительстве.

Порядок реализации в долевом строительстве описан в законе №214-ФЗ. На специальные счета зачисляют деньги, полученные от участников долевого строительства. Банк направляет средства организации, ответственной за застройку, когда объект будет передан в эксплуатацию дольщикам.

Если строительство предполагает расчеты по эскроу-счету, этот пункт должен присутствовать в договоре с застройщиком. После его подписания банк займется открытием и обслуживанием счета, бесплатно для физических лиц, дольщиков.

Переняв основные принципы международной практики ведения эскроу-счета, российский механизм вводит дополнительные ограничения – принимать к хранению можно только денежную массу, а агентом выступает финансовое учреждение.

Особенности использования

Участникам сделки, при использовании нового механизма гарантий, важно знать особенности его применения:

  • Предусмотрена возможность изменения условий договора, если того требуют обстоятельства.
  • Основанием для изменений становится судебное решение или общее согласие участников.
  • Счет действует строго ограниченный период времени, который указывают в соглашении.
  • Возможно досрочное закрытие счета при ликвидации организации, признании участников недееспособными, отсутствии связи с кем-либо из сторон. Важно обозначить условия досрочного расторжения в тексте соглашения.
  • Если иное не оговорено, средства при досрочном закрытии возвращают депоненту, т.е. лицу, открывшему эскроу-счет.
  • Если в период проведения сделки финансовое учреждение признается банкротом, в список лиц, которые должны получить средства (реестр кредиторов), попадает лицо, открывшее счет, либо бенефициар, если условия контракта исполнены.
  • Средства на счетах, работающих по принципу эскроу, страхуют на сумму в 10 миллионов рублей.
  • Необходимо проконтролировать, чтобы в процессе составления договора был включен пункт наделения банка обязанностью тщательно проверять полученные бумаги. В противном случае, финансовая структура освобождается от ответственности за законность операции.
  • Банк вправе запросить дополнительные подтверждающие документы, которые будут свидетельствовать о надлежащем исполнении условий сделки сторонами.

Преимущества и недостатки

Как и в любом другом процессе, операции с использованием эскроу-счета, по сравнению с аккредитивом имеют свои положительные и отрицательные стороны:

  1. Если основной контракт расторгнут или признан недействительным, счет оперативно закрывается, а при аккредитиве счет приходится закрывать вручную, так как прекращение действия соглашения не дает оснований для автоматического закрытия.
  2. С помощью эскроу обеспечивается исполнение сторонами полученных обязательств, т.е. не служит способом для расчетов с продавцом. Деньги со счета получает бенефициар после успешного завершения сделки.
  3. Ввиду непосредственной вовлеченности банка в исполнение сделки, риск мошенничества нулевой, а счет подлежит закрытию только в присутствии трех сторон (аккредитив покупатель вправе закрыть в любой момент).
  4. Процедура аккредитива точно описана в законодательстве, не позволяя вносить коррективы. Эскроу-счет предполагает включение в договор пунктов по усмотрению сторон и более индивидуализирован. Например, для получения доступа продавцу достаточно иметь документы, определенные договором (новое свидетельство о регистрации прав нового собственника-депонента).
  5. Ответственность банка по аккредитиву сводится к формальной проверке представленного пакета. При использовании эскроу, банк обязан тщательно проверить сделку на законность и надлежащее исполнение условий. В результате, к такой ответственности оказались не готовы многие российские финансовые учреждения.

Из ограничений следует отметить невозможность ведения сделок, если она заключена между юрлицами. А реализация услуги требует осторожности, ведь в случае спорных ситуаций, требующих судебных разбирательств, сложно предположить исход дела – не существует достаточной судебной практики.

Какие банки работают с эскроу-счетами

Не все банки взяли на вооружение новый вид услуг, однако, число финансовых структур, готовых сотрудничать в рамках эскроу-счета постепенно увеличивается.

К числу первопроходцев относятся:

  • Сбербанк;
  • Группа ВТБ;
  • УБРиР;
  • Генбанк (в Крыму).

Востребованы услуги по открытию таких счетов дольщиками. К организациям, где открыть эскроу-счет можно уже сейчас, относят:

  • Почта Банк;
  • ГПБ;
  • Совкомбанк;
  • Альфабанк;
  • Открытие;
  • Росбанк и другие.

Ввиду несомненных преимуществ, работа по трехстороннему договору с банковской гарантией безопасности сделки имеет отличные перспективы.

Большое влияние на развитие направления оказывают банки и их готовность обеспечивать сделки на доступных для остальных участников условиях.

Несомненно, одно – для тех, кто уже успешно использовали знает, что такое эскроу счет в банке, наверняка воспользуется им снова.

© 2018 zakon-dostupno.ru

Источник: http://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/eskrou-scheta-chto-eto/

Договор счета ЭСКРОУ: что это и какие банки предлагают?

В декабре 2013 года в Гражданский кодекс РФ введена статья, регламентирующая отношения между контрагентами посредством договора счета эскроу.

Этот финансовый инструмент начал действовать с июля 2014 года и позволяет обезопасить расчеты между сторонами сделки.

Сам механизм действия заключается в блокировке средств на специально открытом для совершения сделки счете до того момента, пока все условия по договору не будут выполнены или не предусмотрены иные обстоятельства.

Договора счета эскроу довольно популярны в зарубежной практике, но в России еще не получили особого распространения. Законодательное урегулирование вопросов по их использованию поможет постепенно сделать механизм более популярным.

Что такое счета ЭСКРОУ?

С анг. escrow переводится, как «условное депонирование», это достаточно универсальный и надежный инструмент, позволяющий повысить уверенность всех сторон сделки в получении результата, на который они рассчитывали. Со стороны продавца – на получение средств в полном объеме, со стороны покупателя – на предоставление товара с соблюдением всех условий.

Отношения с применением счета эскроу можно описать следующим образом:

  • обязательно присутствует третье лицо – эскроу-агент (банк), у которого будут находиться финансовые средства и блокироваться. Ни покупатель, ни продавец не смогут ими воспользоваться до определенного договором момента;
  • кредитор сможет получить свои деньги только при наступлении обстоятельств, указанных в соглашении любым удобным ему способом;
  • поскольку здесь идет речь о трехсторонних отношениях, договор заключается в трех экземплярах;
  • и покупатель и продавец вправе контролировать средства на счете эскроу путем запроса справки в банке, в котором он открыт;
  • существует возможность указать в договоре обязательство банка основательно проверить наступление оснований, по которым средства могут быть переведены покупателю. Тогда банк вправе более тщательно анализировать представленные сторонами документы прежде, чем принять решение.

Сторонами по договору счета эскроу могут выступать физические и юридические лица. Используется следующая терминология:

  • депонент — владелец счета, по договору сделки должник (покупатель);
  • эскроу-агент – банк, в котором открыт счет;
  • бенефициар – кредитор (продавец).

Важно отметить отличия между аккредитивом и счетом эскроу:

  • эскроу-счет открывается на основании трехстороннего договора, в случае аккредитива заключается двустороннее соглашение;
  • средства с аккредитива переводятся банком на основании представленных по перечню документов, счет эскроу разблокируется при наступлении обстоятельств, которые будут указаны, как основание для исполнения банком обязательств;
  • управление и использование счета эскроу более гибко и удобно.
Читайте также:  Штраф за работу без разрешения на работу

Когда можно применять договора ЭСКРОУ?

Помимо сделок с движимыми, недвижимыми объектами, применять банковские счета эскроу удобно и в следующих операциях:

  • проектном финансировании;
  • при передаче прав на продукты интеллектуальной собственности;
  • купле-продаже ценных бумаг и иных активов;
  • при присоединении организаций;
  • многих других подобных ситуациях.

Законом 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» предусмотрен порядок кредитования застройщиков с использованием счетов эскроу.

На них зачисляются средства дольщиков и банк-кредитор направит эти денежные суммы застройщику только после передачи объекта долевого строительства дольщикам.

Такая процедура обязательно должна быть прописана в договоре между строительной организацией и гражданами. После регистрации этого соглашения банк открывает счет и ведет его, не взимая плату с дольщика.

Сегодня крупные российские банки готовы работать с клиентами по договорам счетов эскроу и это дает возможность клиентам использовать все финансовые механизмы для защиты сделок. Однако, в отличие от зарубежной практики, передаваться на счет эскроу может только денежная масса и договора заключаться только с банковскими организациями.

Порядок открытия:

Открыть счет эскроу может юридическое или физическое лицо, индивидуальный предприниматель. Для этого потребуется:

  1. Составить трехсторонний договор и подписать его всеми участниками. Ими выступают стороны финансовой сделки по предмету договора (продавец и покупатель), а также доверительная сторона – банк. В договоре счета эскроу обязательно прописываются условия операции и обязательство всех трех сторон.
  2. Зарегистрировать соответствующий счет.
  3. Разместить на счете сумму по договору, которая будет использована в качестве расчета по финансовой сделке.

Нюансы

Перед тем, как обращаться в банковское учреждение за открытием такого счета, следует знать следующие моменты:

  1. В договор могут быть внесены изменения в связи с возникшими обстоятельствами. Гражданским кодексом определены случаи, когда изменения могут внести стороны сделки по согласованию, по судебному решению или при существенных корректировках в условиях сделки.
  2. Момент закрытия счета обычно оговаривается в соглашении счета эскроу. Но некоторые ситуации могут повлиять на досрочное закрытие, когда юридическое лицо ликвидируется, любой из участников сделки признан недееспособным, не выходит на связь и т.д. Эти случаи должны быть предусмотрены в тексте договора. При отсутствии иных условий при закрытии счета средства возвращаются тому, кто его открыл.
  3. При банкротстве банка, в котором открыт такой счет, в реестр кредиторов попадает депонент при выполнении условий договора, в ином случае – бенефициар. В 2015 году все счета эскроу, открытые физическими лицами, подлежат страхованию на сумму 10 млн.рублей.
  4. Обязанность по тщательной проверке документов можно прописать в трехстороннем договоре, иначе финансовое учреждение, выступающее эскроу-агентом, не несет ответственности за законность и правильность всех представленных бумаг. Видимые неточности являются поводом со стороны банка сделать запрос покупателю с целью получения согласия на разблокировку средств. Если же документы не будут вызывать сомнений, банк позволит получить средства без согласия.

Плюсы и минусы

К видимым преимуществам сделок с привлечением банка в качестве третьего лица относятся:

  • безопасность финансовых средств, выступающих в качестве оплаты предмета договора, поскольку до наступления определенных договором обстоятельств они «замораживаются» и хранятся в кредитной организации;
  • снижение коммерческих рисков, возникающих при любых обстоятельствах;
  • отсутствие рисков попадания в мошеннические схемы;
  • гарантия успешного проведения и завершения любых коммерческих сделок.

К текущим проблемам можно отнести только тот факт, что далеко не все кредитные учреждения работают по открытию и ведению счетов эскроу и наличие комиссии банку, как третьему лицу.

Можно утверждать, что в большинстве случаев плюсы перекрывают минусы, поэтому можно смотреть с оптимизмом на развитие использования счетов эскроу при проведении крупных сделок.

Какие банки предлагают открыть данный счет?

В 2018 году среди кредитных организаций, работающих с эскроу-счетами, можно назвать Сбербанк, ВТБ, ряд филиалов Уральского банка реконструкции и развития, в Крыму АО Генбанк. Значительное количество банков имеют право на открытие таких счетов для дольщиков строящихся многоквартирных домов.

На 1 января 2018 года перечень состоит из следующих учреждений:

  • АО «АБ «РОССИЯ»»,
  • Банк ГПБ (АО),
  • ПАО «Банк «Санкт-Петербург»»,
  • ПАО «Почта Банк»,
  • ПАО «Совкомбанк»,
  • Банк ВТБ (ПАО),
  • АО «АЛЬФА-БАНК»,
  • РНКБ Банк (ПАО),
  • ПАО АКБ «Связь-Банк»,
  • ПАО Сбербанк,
  • АКБ «ПЕРЕСВЕТ» (АО),
  • ПАО Банк «ФК Открытие»,
  • ПАО РОСБАНК,
  • АКБ «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (ПАО),
  • АО АКБ «НОВИКОМБАНК»,
  • АО «БМ-Банк»,
  • АО РОСЭКСИМБАНК,
  • АО «ФОНДСЕРВИСБАНК»,
  • АКБ «РосЕвроБанк» (АО),
  • Банк «ВБРР» (АО),
  • АО «Россельхозбанк»,
  • АО «СМП Банк».

Видео: Счет ЭСКРОУ: новые поправки 2018 года!

Источник: https://nedexpert.ru/kvartira/chto-takoe-scheta-jeskrou/

Escrow счёт: что это такое и как открыть счёт эскроу в банке

Главная > Финансы > Escrow счёт: что это такое и как открыть счёт эскроу в банке

Счета эскроу – это разновидность банковской услуги, которая совсем недавно появилась в нашей стране. Причём, у нас она обладает определёнными российскими особенностями, которые отличаются от общепринятых правил в международном праве. Что такое счета ESCROW, а также об их плюсах и минусах будет рассказано в этой статье.

Договоры счёта эскроу обладают следующими особенностями в России:

  1. С помощью эскроу нельзя рассчитываться по любым видам ценных бумаг.
  2. Только банк может быть в договорах счёта эскроу третьим лицом. Никакой другой субъект в качестве третьего лица по законодательству РФ не допускается, в отличие, например, от европейских стран, где третьим лицом может быть юридическое лицо, у которого есть соответствующие полномочия, подтверждённые лицензией.

Само по себе, Escrow по предоставляемым возможностям несколько напоминает аккредитив, который используется при покупке какой-либо недвижимости, либо банковскую ячейку, но в то же время обладает весьма важными преимуществами по сравнению с ними, а именно:

  • банк, выступающий как агент по договорам счёта эскроу, несёт значительную ответственность перед сторонами договора;
  • управлять данным счётом очень просто, легко и оперативно.

Что такое escrow?

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,

как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-15-47 — Москва
8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Появившаяся в Гражданском кодексе в 2014 году статья 860 урегулировала отношения сторон, возникающие по причине открытия счёта escrow. К этим сторонам относятся депонент, который, согласно нормам права, является владельцем escrow; бенефициар, который в будущем получит денежные средства; банк, называемый в Гражданском кодексе, эскроу-агентом.

Если внимательно изучить вышеуказанную статью, то можно с лёгкостью обнаружить, что эскроу и аккредитив практически ничем с юридической точки зрения не различаются. Неудивительно, что большое количество людей, планирующих провести сделку и приобрести себе в собственность имущество, отдают предпочтение аккредитиву или банковской ячейке, поскольку они более понятны и знакомы им.

Как происходит расчёт при приобретении недвижимости?

Он проходит в несколько этапов:

  1. Будущие участники договора собираются вместе, чаще всего, в помещении банка, и подписывают бумагу, фиксирующую трёхстороннюю сделку между ними. Главное условие для составления качественного договора такое: обстоятельно и подробно описать все обстоятельства и юридические факты, которые будут считаться основанием для того, чтобы банк передал денежные средства бенефициару. Здесь проявляется одно из важнейших отличий эскроу от аккредитива, поскольку при открытии аккредитива достаточно присутствия двух участников: банка и будущего держателя счёта, чтобы аккредитив считался правомерным.
  2. Далее происходит передача в органы государства, занимающиеся регистрацией прав на недвижимость либо регистрацией прав на иное имущество, необходимых бумаг и документов. В чём здесь преимущества escrow? Дело в том, что продавец может не нервничать, так как в случае удачного исхода он гарантированно и без лишних вопросов получит оплату, а покупатель может быть уверен, что банк отдаст деньги продавцу только после подтверждённого государством факта регистрации дома, автомобиля или квартиры, отражённого в соответствующих официальных документах. Поэтому можно смело утверждать, что при такой схеме риски очень маловероятны.
  3. Как только бумаги из регистрирующих органов стороны договора получают на руки, они снова приезжают в банк, где до этого было осуществлено открытие счёта эскроу. Документы должны быть отданы представителю банковского учреждения, который уполномочен принимать решение о выдаче финансовых средств бенефициару или возврату их в пользу депонента.
  4. Если, изучив бумаги, банковское учреждение приходит к мнению, что с ними полный порядок, то полный доступ к счёту переходит к бенефициару, который обладает всеми возможными правами собственника на этот счёт, в том числе, возможность беспрепятственно распоряжаться им.

Счёт эскроу: в чём его минусы и плюсы?

Начнём с рассмотрения плюсов этой банковской операции:

  • Во-первых, это возможность быстро и без лишних вопросов закрыть escrow и прекратить его обслуживание, если трёхсторонний договор независимо от причины был расторгнут. В этом эскроу намного удобнее и практичнее аккредитива, владелец которого не может закрыть его оперативно, а вынужден объяснять служащим кредитного учреждения причины своего решения и, соответственно, тратить на это драгоценное время, откладывая дела и приезжая в банковскую организацию.
  • Во-вторых, этот счёт – способ, с помощью которого можно пребывать в уверенности, что договорное обязательство, скорее всего, будет исполнено. В противном случае ни одна из сторон не понесёт значительного и опасного ущерба. Эскроу не может применяться в качестве одного из вариантов для безналичного расчёта, поэтому деньги на нём не могут быть переданы налоговой для ликвидации долгов по налогам, или судебным приставам для исполнения любых решений судебных органов. Поэтому счёт escrow открывается только для утилитарных целей: деньги закладываются на него для того, чтобы владелец мог исполнить условия, прописанные в конкретном договоре.
  • В-третьих, возможность мошенничества какой-либо из сторон равна нулю, потому что любые манипуляции со счётом допустимы только при одном условии: когда все три участника сделки по эскроу единогласно приняли решение поступить с деньгами определённым образом.
  • В-четвёртых, эскроу не настолько жёстко урегулирован, как аккредитив, и может быть открыт только на основе заключённого договора. Кроме того, сторонам сделки закон предоставляет право самим регламентировать некоторые важные условия, например, список необходимых документов и бумаг, которые нужно принести в банковское учреждение, чтобы передать счёт во владение бенефициара. Что же касается аккредитива, то такой свободы в отношении тех же документов он не даёт, и вам придётся предъявлять в банк весь список документов, который прописан в законе.
  • В-пятых, эскроу заставляет банковскую организацию отвечать за те действия или решения, которые она предпринимает. По этой причине бумаги исследуются и изучаются банковскими служащими намного более усердно и тщательно, чем при договоре аккредитива, после заключения которого кредитные организации практически не имеют какой-либо ощутимой для них ответственности за неправильные действия.
Читайте также:  Как оплачивается больничный лист в 2018 году

Минусы, которые можно выделить у счетов эскроу, заключаются в следующем:

  • Только небольшое количество банковских учреждений в настоящее время работает с услугами по предоставлению счёта эскроу в России.
  • Юридические лица лишены возможности заключать друг с другом такого рода договоры.
  • В случае возникновения каких-либо разногласий или даже конфликтов из-за неурегулированных вопросов по поводу эскроу нельзя быть на сто процентов уверенным в том, с каким результатом ваше дело может быть рассмотрено и изучено органами суда. Вы не можете предугадать, какое решение будет принято судьёй после окончания процесса.

Список банковских организаций РФ, где можно открыть эскроу

На данный момент вы не сможете получить исчерпывающий и полный список кредитных организаций, в том числе, на популярном портале banki.ru, которые обслуживают физических лиц по договорам счёта эскроу.

Если вы обращаетесь к любому из средних или мелких игроков, делающих бизнес в банковской сфере, то вам нужно обязательно уточнять, есть ли у них услуга по эскроу и какие условия и ограничения по нему установлены в этом кредитном учреждении, например, одни банки допускают возможность сделок на основе эскроу с иностранными гражданами, другие банковские организации ставят необсуждаемым условием то, что эскроу у них доступен только для россиян.

Из крупных банковских учреждений, предоставляющих своим клиентам возможность воспользоваться преимуществами эскроу, можно выделить следующие организации:

  1. Уралсиб.
  2. Сбербанк.
  3. Соверен-банк.
  4. ВТБ24.

Каким образом открывается эскроу в РФ?

Для того чтобы это осуществить, нужно выполнить последовательно ряд несложных шагов:

  • Найти банковское учреждение, которое оказывает своим клиентам услугу по эскроу, и написать заявление.
  • В заявлении нужно будет прописать:
    • сумму финансовых средств, которые поступят на счёт, они составляют предмет договора;
    • что должна делать кредитная организация при условии выполнения всеми сторонами сделки возложенных на них обязательств;
    • какими обязанностями и правомочиями располагает каждая из сторон;
    • каким образом участники планируют разрешать возможные споры, которые могут возникнуть между ними;
    • срок, на который рассчитан договор, если он является существенным условием, выраженным в согласии сторон;
    • основания, при наступлении которых сделка может быть разорвана, и последовательность действий, которые нужно выполнить для расторжения сделки;
    • персональные данные всех участников.
  • После этого депонент должен пополнить финансовыми средствами счёт для эскроу способом, который доступен в выбранной им банковской организации.

После выполнения всех указанных выше действий договор счёта эскроу считается открытым, и участники сделки начинают нести бремя тех обязательств, которые они возложили на себя согласно договору.

Внимание!

В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: https://domovik.guru/finansy/escrow-schyot-chto-eto-takoe-i-kak-otkryt-schyot-eskrou-v-banke.html

Что такое эскроу счет — порядок открытия и изменения

Что такое эскроу-счет в банке

Спецсчет для юридических лиц

Открыть счет escrow. Основания для изменения и закрытия счета эскроу

Изменения в законе № 214-ФЗ в отношении использования счета эскроу

Что такое эскроу-счет в банке 

Данный вид счетов отнесен к категории специальных банковских счетов (п. 2.8 инструкции Банка России от 30.05.2014 № 153-И) и предназначается для временного размещения денежных сумм, переведенных владельцем счета для их последующей передачи третьему лицу при возникновении оснований, определенных специальным соглашением (п. 1 ст. 860.7 Гражданского кодекса РФ).

При этом участниками такого соглашения (договора условного депонирования) выступают:

  • банк, в котором был открыт такой спецсчет, — эскроу-агент;
  • владелец спецсчета — депонент;
  • иное лицо, которому при возникновении регламентированных соглашением условий будут перечислены заблокированные на счете эскроу средства, — бенефициар. 

Таким образом, передача денег контрагенту во исполнение обязательства производится опосредованно — через банк.

Важные особенности использования такого спецсчета:

  • вознаграждение эскроу-агенту не может быть получено из средств, размещенных на таком спецсчете, если иное прямо не регламентировано договором (п. 3 ст. 860.7 ГК РФ);
  • стороны не правомочны распоряжаться размещенными на счете эскроу деньгами, если соглашением сторон не установлено иное (п. 1 ст. 860.8 ГК РФ);
  • на счете эскроу по умолчанию может размещаться только предусмотренная соглашением депонируемая сумма;
  • приостановка операций по данному счету, арест и списание денег по обязательствам депонента или бенефициара не допускается (п. 4 ст. 860.8 ГК РФ). 

Спецсчет для юридических лиц 

Участниками договора счета эскроу могут быть и физические, и юридические лица. При этом необязательно, чтобы и бенефициар, и депонент имели аналогичные правовые статусы.

Например, в сделке по купле-продаже недвижимости покупатель-юрлицо (депонент) размещает на счете эскроу деньги, причитающиеся в качестве платы за объект недвижимости продавцу-физлицу (бенефициару), который получит данные средства после исполнения сделки.

Правовой режим счета эскроу, открытого депонентом — юридическим лицом, ничем не отличается от правового режима подобного спецсчета, когда депонентом выступает гражданин.

Однако важное отличие кроется, например, в вопросе страхования размещаемых на счете эскроу денежных средств Агентством по страхованию вкладов.

Так, страхованию подлежат только суммы, перечисленные на спецсчет депонентом-физлицом и размещенные при этом для целей произведения расчетов по сделке купли-продажи недвижимости (п. 1 ст. 12.1 закона «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ» от 23.12.2003 № 177-ФЗ).

В отношении же депонентов-юрлиц таких гарантий государство не предоставляет. В этом случае средства на спецсчете могут быть застрахованы в добровольном порядке. 

Открыть счет escrow. Основания для изменения и закрытия счета эскроу 

Для открытия спецсчетов в банк представляются все те же документы, что и для открытия расчетных, корреспондентских или текущих счетов клиентов (п. 4.14 инструкции № 153). Однако при этом в отношении счета эскроу банк, отрывающий данный счет, должен обладать сведениями о бенефициаре и его основаниях участия в договоре.

Вместе с тем в законодательстве не уточняется, каков состав таких сведений и порядок их фиксации. Это банк правомочен определить самостоятельно и закрепить в локальной документации (абз. 4 п. 4.14 инструкции № 153).

Подписываемый договор счета эскроу, как мы указывали выше, является 3-сторонним.

Данный договор может быть изменен:

В качестве основания для закрытия эскроу счета чаще всего фигурирует истечение срока, на который заключался соответствующий договор (п. 1 ст. 860.10 ГК РФ). При этом общие основания закрытия банковского счета, регламентированные законом, в отношении такого спецсчета неприменимы (более подробно см. нашу статью Как закрыть счет в банке юридическому лицу?). 

ВАЖНО! Можно выделить следующие основные отличия эскроу-счета и аккредитива (ст. 867 ГК РФ):

  • в первом случае банк исполняет свое обязательство в случае наступления определенных обстоятельств, во втором же банку достаточно получить документацию в соответствии с определенным в договоре перечнем;
  • договор счета эскроу является 3-сторонним, аккредитива — 2-сторонним;
  • счет escrow, открываемый на договорной основе, более гибок в управлении и использовании.

Изменения в законе № 214-ФЗ в отношении использования счета эскроу 

Введение на законодательном уровне обязанности застройщиков, получивших целевой кредит на строительство в банке, вносить в договоры участия в долевом строительстве (далее — ДДУ) условие об обязанности участников ДДУ размещать денежные средства в счет уплаты цены ДДУ на счетах эскроу, открытых в данной кредитной организации (если такое условие внесено в кредитный договор между застройщиком и прокредитовавшим его банком), призвано обеспечить снижение рисков банкротства застройщика и неуплаты цены ДДУ дольщиком (см. ст. 15.4 закона «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

При этом депонируемая сумма, которая должна быть внесена участником ДДУ на эскроу-счет по 214-ФЗ, устанавливается равной цене такого ДДУ. Этим же договором определяется и срок действия договора условного депонирования средств как срок передачи объекта строительства дольщику, увеличенный не менее чем на 6 месяцев. 

ВАЖНО!

Источник: https://rusjurist.ru/bank/bankovskie_scheta/chto_takoe_eskrou_schet_poryadok_otkrytiya_i_izmeneniya/

Эскроу (эскро)

3 декабря 2010

Если вы покупаете недвижимость за границей, вам могут предложить открыть счет эскроу, или эскро (escrow) — трастовый или доверительный счет. Разъясним, что означает этот экономический термин.

Например, если двое друзей заключили пари, то они могут передать сумму, на которую они поспорили, на хранение третьему человеку, которому оба доверяют. Так все будут уверены, что после разрешения спора деньги перейдут тому, кто их заслужил. Подобным образом при оформлении сделки с недвижимостью средства временно находятся на счете эскроу до момента подписания документов.

Держатель счета эскроу называется эскроу-агентом (или доверительным агентом). Он сотрудничает с обеими сторонами, но не зависит ни от одной из них.

Снять деньги со счета он может только в том случае, если соблюдены заранее оговоренные условия. Эту схему можно применять независимо от того, какова стоимость приобретенной недвижимости.

Счет эскроу платный, стоимость его открытия в большинстве стран составляет менее 1 % от цены объекта.

Счет эскроу особенно активно используется при оформлении сделок с недвижимостью в США. Он открывается через Title Company — адвокатскую контору, выступающую со стороны продавца, и на него перечисляются средства при подписании контракта в качестве гарантии будущего платежа.

Если покупатель не выполняет условий договора без уважительной причины, депозит переходит к продавцу. Если продавец нарушает договор, депозит возвращается покупателю. Для этой же цели счет эскроу используется во многих других странах — в Австрии, Латвии, ОАЭ, Чехии и других.

Часто на счет эскроу начисляются средства для оплаты налогов на недвижимость и страховки при выплате ипотеки. Сначала делается первоначальный взнос, потом вносятся регулярные платежи.

Хотя обычно налоги на недвижимость и страховые взносы выплачиваются раз в год, при оформлении счета эскроу можно разделить сумму этих выплат на 12 частей и делать ежемесячные взносы. Кредитору выгодно наличие счета эскроу, так как оно обеспечивает своевременную уплату налогов.

Если заемщик по каким-либо причинам не может расплатиться по ипотеке, и при этом имеется налоговая задолженность, то местные власти получают привилегированное право на покупку конфискованной недвижимости. В этом случае кредитор лишается возможности выгодно продать изъятое имущество.

В большинстве государств счет эскроу не приносит заемщику никакой выгоды, поэтому многие предпочитают платить налоги и страховые взносы напрямую. Чтобы кредитор согласился не оформлять этот счет, первоначальный взнос по ипотеке должен составить не менее 20 % от общей стоимости.

Счет эскроу также используется для поэтапной оплаты первичной недвижимости в Австрии. В отличие от других государств, например, соседней Германии, в этой стране это обязательное условие для всех сделок с застройщиками.

Читайте также:  Водный налог - 2018: ставки

В Австрии существует институт трастовых управляющих, через которых проходят все сделки с застройщиками. Трастовыми управляющими могут быть только специально подготовленные юристы и нотариусы, состоящие в государственной палате адвокатов.

В начале сделки, после того, как покупатель и продавец подпишут предложение о покупке, трастовый управляющий открывает на имя покупателя трастовый счет в специальном банке нотариусов (или на специальном счету в обычном банке), доступ к которому будет только у этого трастового управляющего.

Если квартира еще строится, трастовый управляющий пересылает деньги продавцу частично, за каждый выполненный этап строительных работ.

Если в процессе строительства застройщик по какой-то причине (например, в случае банкротства) не может завершить проект, то трастовый управляющий берет на себя все юридические проблемы и организовывает окончание строительства. Если покупатель не выполняет какие-либо обязательства перед продавцом, то трастовый управляющий выступает на стороне продавца. Таким образом, обе стороны защищены законом.

Если покупатель уже начал вносить средства на счет эскроу, отказаться от этой системы в дальнейшем будет сложно, поэтому перед тем, как заключить соглашение, внимательно изучите все условия.

Источник: https://tranio.ru/articles/escrow_payment/

Эскроу-счет: открытие, договор и станет ли эскроу дороже аккредитива

Эскроу-счет (от англ. escrow) – особый тип доверительных счетов, широко используемый в мировой практике для совершения безопасных торговых операций. Суть такой услуги заключается в следующем.

При заключении сделки с недвижимостью или другим ценным имуществом стороны регистрируют в банковской или другой компании специальный аккаунт, на котором учитывается оговоренная сумма денежных средств.

В случае выполнения одной из сторон всех условий, прописанных в договоре, независимый доверительный агент передаёт ей размещённые деньги, тем самым закрывая соглашение. До этого момента средства блокируются (депонируются), и не могут использоваться в расходных операциях.

Так называемый доверительный договор счета (эскроу) широко используется для проведения практически любых торговых операций. В частности, во многих западных странах (включая США) подобная форма расчётов очень часто используется при заключении соглашений с недвижимым имуществом.

При этом в escrow-сделке участвуют три стороны: продавец, покупатель и агент – независимое третье лицо, берущее на себя обязательства по временному сохранению финансовых средств до наступления определённых обстоятельств, оговоренных контрактом.

Роль агента может играть банк, юридическая компания или специализированная коммерческая организация.

Открытие счета эскроу

Услуги по открытию счета эскроу в России сегодня предлагаются сразу несколькими банковскими организациями. При этом владельцем escrowможет стать как юридическое лицо (компания) или индивидуальный предприниматель, так и физическое лицо. Процедура включает следующие этапы:

  • составление и подписание трехстороннего договора, сторонами которого являются плательщик (т.н. депонент), получатель (бенефициар), а также доверительное лицо;
  • регистрация соответствующего счета;
  • размещение на нём оговоренной денежной суммы, используемой для выполнения расчётов по торгово-финансовой операции, выступающей предметом договора.

В свою очередь, банк (доверительная сторона) обязуется обеспечивать наличие неснижаемого остатка путём технической блокировки денег до выполнения оговоренных обязательств.

Эскроу счет в Сбербанке

Большинство российских банков пока что не оказывают услуги по полноценной поддержке escrow. Сбербанк России – не исключение. По состоянию на начало 2016 года на официальном сайте крупнейшей банковской организации РФ нет никакой информации о возможности открытия эскроу-счета в Сбербанке.

Впрочем, руководство банка не отрицает, что такой продукт в скором времени может появиться в списке банковских услуг.

Более того, официальные представители компании неоднократно заявляли о целесообразности использования escrow для «дольщиков» (участников программ по купле-продаже недвижимости в долевом строительстве).

Станет ли эскроу дороже аккредитива?

Ещё один насущный вопрос, волнующий как агентов, так и потенциальных депонентов – станет ли эскроу дороже аккредитива (особого типа денежного обязательства, принимаемого банком по поручению плательщика). В настоящее время большинство финансовых экспертов не исключают подобной возможности.

При этом такая разница может быть обусловлена тем, что к эскроу-агентам (банкам) предъявляются гораздо более высокие требования.

Впрочем, данное утверждение нельзя назвать постулатом, и с развитием популярности такой финансовой услуги её стоимость может снизиться по сравнению со стоимостью аккредитивов.

Эскроу-счета: перспективы в российском законодательстве

Что ожидает в будущем такой вид банковских услуг, как эскроу-счета? Перспективы в российском законодательстве пока что не определены, поскольку в правовой базе подобные инструменты расчётов появились относительно недавно (летом 2014 года) и пока не получили должного распространения.

При этом эксперты обращают внимание на то, что даже если escrow-услуги в ближайшем будущем получат широкое распространение в РФ, их функционал будет во многом отличен от западных аналогов, поскольку в российском законодательстве конструкция такого контракта представляет собой «урезанный» вариант.

Кроме того, сами условия, на которых будут заключаться такие сделки, не могут быть облечены в строгие рамки, а их главной чертой станет максимальная гибкость.

Плюсы и минусы счета эскроу

Каковы плюсы и минусы счета эскроу? Договоры условного депонирования имеют как свои преимущества, так и целый ряд спорных моментов.

В числе главных достоинств – сведение к минимуму финансовых рисков (включая вероятность контакта с мошенниками) и гарантии успешного проведения коммерческих сделок с недвижимостью и другим ценным имуществом.

Что касается проблемных моментов, то здесь можно упомянуть необходимость сотрудничать с посредником, что влечёт дополнительные комиссионные расходы и повышает общую стоимость операции. К тому же, как было сказано, в России с такими операциями пока что работают считанные компании.

Для каких видов сделок применяется счет эскроу?

Кратко рассмотрим, для каких видов сделок применяется счет эскроу, открываемый в банке или другой агентской компании. В зарубежных странах наибольший процент заключаемых контрактов приходится на операции с недвижимым имуществом.

Кроме того, такие финансовые платформы нередко используются в странах Европы и США для внесения денег для оплаты налогов на недвижимость и страховых ипотечных выплат.

Впрочем, сферу использования продукта можно назвать по-настоящему универсальной, поскольку подобные услуги сегодня используются в любых договорных отношениях, от покупки авто до слияния и поглощения крупных компаний.

Какова схема действия счета эскроу?

Для того чтобы наглядно представить, какова схема действия счета эскроу, достаточно привести простой алгоритм.

  1. Две стороны, решившие заключить соглашение (продавец и покупатель), обращаются к третьей – незаинтересованному и независимому лицу, выступающему в роли escrow-агента.
  2. Агент регистрирует отдельный договорной счет, основываясь на инструкциях и поручениях бенефициара и депонента.
  3. На нём временно размещаются денежные средства или другие ресурсы, обозначенные условиями контракта.

При выполнении одной из сторон всех принятых обязательств посредник принимает на себя обязанность перечислить заблокированные деньги и успешно закрыть контракт.

Источник: https://www.Sravni.ru/enciklopediya/info/ehskrou-schet/

Эскроу-счет: характеристики, принципы, секреты, перспективы

Эскроу-счет — условный аккаунт, который создается для учета имущества, денег или бумаг до момента наступления (выполнения) оговоренных сторонами-участниками обстоятельств. В основе сделки лежит договор счета эскроу, в котором прописываются условия операции, обязательства сторон и банка.

Главную функцию при совершении таких операций берут на себя:

  • Финансово-кредитные организации.
  • Юридические фирмы.
  • Специализированные компании.
  • Прочие эскроу-агенты.

Характеристики

Договор счета эскроу имеет ряд характеристик:

  1. В соглашении принимает участие несколько субъектов — владелец аккаунта, эскроу-агент, а также получатель.
  2. Деньги, которые направляются на открытый счет эскроу, проходят несколько этапов:
  • Переводятся на специальный аккаунт.
  • Учитываются кредитной организацией.
  • Подлежать блокировке до наступления условий, прописанных в договоре счета эскроу.
  • В случае реализации пунктов соглашения финансовое учреждение передает оговоренные средства — наличными или путем перечисления на расчетный аккаунт.

Читайте также — Расчетный счет участника

  1. За участниками остается возможность контроля происходящего. При этом кредитная организация по первому запросу передает требуемую информацию.

  2. Договор счета эскроу отличается весьма гибкой структурой, ведь обе стороны имеют влияние на условия получения денег с промежуточного счета. Также в соглашении может быть предусмотрено правило, позволяющее банку-агенту проверять факт выполнения условий до совершения выплат.

    По мнению многих экспертов, это одно из главных отличий эскроу-счета от аккредитива. При этом за рубежом эти инструменты применяются в равной степени.

Эскроу-счет: принцип работы

Алгоритм применения рассматриваемой опции выглядит так:

  • Одна сторона покупает у другой какой-либо дорогостоящий предмет, к примеру, квартиру.
  • Кредитная организация открывает счет эскроу, который действует на базе договора между сторонами.
  • Покупающая сторона направляет средства на специальный аккаунт. По факту их поступления кредитная организация производит блокировку.
  • Продавец готовит недвижимость (документы) и передает бумаги, подтверждающие готовность к осуществлению сделки.
  • Производится разблокировка эскроу-счета, после чего продавец может использовать имеющуюся сумму.

Финансовое учреждение не отвечает за правильность оформления и законность документов.

Другими словами, если бумаги на квартиру фальшивые, но внешне похожи на оригинал, банк не будет вдаваться в проверки и позволит реализующей стороне забрать средства.

Если же в документах обнаружены неточности заполнения, тогда кредитное учреждение делает запрос покупателю касательно согласия на разблокировку средств.

Плюсы и тарифы открытия счета эскроу?

К плюсам сделки со счетом эскроу стоит отнести:

  • Безопасность денег, которые все время находятся в кредитной организации.
  • Возможность привлечения 3-их лиц для повышения удобства совершения транзакции.
  • Уменьшение коммерческих рисков, которые связаны с отказом продавца или прочими типами срыва сделки.
  • Отсутствие опасности попасться на мошеннические схемы.

Многие банки предоставляют услугу бесплатно. Единственное, что может взять банк — небольшую комиссию, которая чаще всего не превышает 0,5-0,7% от суммы операции. Также кредитная организация может взимать плату за:

  • Внесение корректировок в договор.
  • Получение денег.
  • Проверку условий и прочие.

Нюансы сделки

Перед открытием счета эскроу, стоит учесть ряд моментов:

  1. Договор может изменяться:
  • В случае резкой корректировки обстоятельств.
  • При наличии решения судебной инстанции.
  • По инициативе участников.
  1. В соглашении эскроу-счета прописывается срок действия (в тексте). Но возможны ситуации, когда договор закрывается раньше указанного периода:
  • В случае недееспособности любого из участников.
  • При ликвидации юрлица.
  • Когда невозможно связаться со стороной сделки и так далее.

Если не прописано иных условий, деньги на замороженном счету (в случае закрытия) передаются депоненту.

  1. С начала апреля 2015 году эскроу-счет (при открытии физлицами) страхуется на десять миллионов рублей. В случае если условия договора к моменту наступления выплаты не наступили, средства переходят депоненту, а в противном случае — бенефициару.

Итоги

В России договора эскроу-счета заключаются с 2014 года, но особой популярности они пока не получили. Главные причины — задержка в совершении операции, а также необходимость оплаты комиссии, что создает дополнительную финансовую нагрузку.

Источник: https://raschetniy-schet.ru/eskrou-schet/

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector